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不動産とは

民法では、不動産とは「土地」と「土地の定着物」のことを言います。定着物には、建物、立木、橋、石垣などがあります。また、民法上、土地と建物は別々の財産として扱われます。例えば、土地付き戸建て住宅の場合、土地は土地、戸建て住宅は戸建て住宅でそれぞれ別の扱いとなります。よって、買主がその土地だけを購入した場合、戸建て住宅の所有権を手に入れることは出来ません。こうした不動産の所有権などの権利を明らかにしておくための制度として、不動産登記制度があります。

土地の所有権とは

土地を所有するということは、権利関係でいうと土地の「所有権」を持つということになります。この所有権の及ぶ範囲は、平面的には隣地との「境界」になります。地面を境界で区切り、その範囲内を自分の所有とします。また、上下の範囲、つまり空中部分と地下部分についても、所有権の範囲内です。空中権については、日本の法律上、土地所有の「上空の限界(高さ)」そのものを規定している法令はありませんが、問題になる例として、上空航空機や無人ドローンが飛行する、上空に高圧線・送電線を設置することなどがあります。地下権については、「大深度地下使用法」により、所有権の及ぶ範囲は「地表から40mまで」とするなど一定の基準があります。その深度以下は、地下鉄や地下道など公共的な利用が可能となっています。

土地の所有権は、法令の制限内であれば、土地に家を建てる、土地を貸して地代を得る、売却するなど、自由に土地を使用・処分することが出来ます。

建築物とは

建築物については、法律上いくつかの定義がありますが、おおむね「屋根と柱と壁があって、土地に定着している工作物」となっています。建築基準法の建築物になれば、建築基準法が適用されるため、建蔽率や容積率、接道義務などの規定を満たしていなければなりません。

1. 建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合のこと。例えば、「建蔽率60％」と指定されている場合、敷地の40％は空地にしておかなければなりません。
2. 容積率：容積率が大きければ、大きい建物を作ることができ、用途地域に応じて、容積上限が決められている。
3. 接道義務：建築物の敷地は、建築基準法の道路（幅員4ｍ以上）に接していなければなりません。

「地目」とは

土地の種類を表す用語として、不動産登記法における「地目」があります。その土地の利用状況によって区分したもので、23種類あります。（田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地）
現在、地目が「宅地」となっている土地であっても、昔から「宅地」であったとは限りません。例えば、かつての地目が「池沼」「ため池」などだと、地盤が強固とはいいがたく、大きな地震の際に液状化などの被害が発生する可能性があると考えられます。このような土地に建物を建築するのであれば、あらためて地質調査をするなど、地盤強度を慎重に調べる必要があります。

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